Memandangkan keadaan menjadi sukar, orang ramai cenderung kreatif dengan kemahiran menyelesaikan masalah mereka. Oleh itu, apabila pelabur hartanah mengalami masalah mendapatkan pinjaman dalam iklim ekonomi semasa, penyelesaiannya adalah memanfaatkan wang orang lain untuk membina kekayaan, portfolio dan aliran pendapatan.
Ini sering dilakukan dalam bentuk usaha sama (JV) atau perjanjian perkongsian, suatu kaedah yang telah mendapat daya tarikan yang mantap selama ini kerana kadar kelulusan pinjaman berkurang secara drastik. Melalui usaha sedemikian, ada yang kelihatan mempunyai pergerakan kredit yang lebih kuat.
Bahan-bahan untuk JV yang berjaya dalam pelaburan hartanah termasuk pemeriksaan yang tepat, tanggungjawab yang ditetapkan dan analisis imbangan dan imbangan sebelum menandatangani kesepakatan bersama. Walau bagaimanapun, apabila perjanjian tidak berfungsi, ia sering berakhir dengan mimpi buruk hubungan, kebangkrutan dan perampasan di rumah dan perniagaan.
Usahasama – Apa? Bila? Siapa?
JV yang ideal membolehkan dua atau lebih orang mendapat manfaat daripada kekuatan masing-masing dan mengimbangi kelemahan mereka semasa pembelian hartanah. Selalunya digunakan sebagai alat untuk membina portfolio hartanah, usaha ini membolehkan perkongsian keuntungan di kalangan rakan kongsi yang terlibat.
Menurut pelabur hartanah Patrick Poh, mereka yang mempertimbangkan perjanjian JV harus memastikan bahawa setiap orang yang terlibat mempunyai matlamat dan visi yang sama dalam pendekatan mereka terhadap harta tertentu. JV tidak menyelesaikan ketidakpedesilan peribadi – seperti kelemahan kredit – oleh itu, pendekatan setiap orang perlu diselaraskan.
Tempat yang paling biasa untuk mencari rakan kongsi JV ialah melalui rangkaian pelaburan hartanah, seminar, kursus atau apabila pelabur mempunyai guru hak milik yang sama.
Terdapat dua jenis JVs;
JV longgar tidak memerlukan seseorang untuk membentuk sebuah syarikat atau mendaftarkan entiti perniagaan (LLP). Ia memerlukan rakan kongsi bertindak sebagai pemegang amanah (pemilik berdaftar) dan membeli harta itu di bawah perkongsian yang bersebelahan.
Sebuah Syarikat Harta Tanah (RPC) adalah usaha yang membentuk entiti berlesen yang betul, yang diperbadankan di bawah Akta Syarikat. Para pihak yang terlibat boleh membentuk perjanjian pemegang saham untuk memegang saham pada sifat yang dimilikinya bersama. Saham-saham ini boleh didagangkan bukannya dijual apabila seseorang memutuskan untuk keluar, tanpa melalui pertempuran undang-undang yang berat.
Memahami tanggungjawab kewangan dan perbankan
Oleh kerana JVs pada dasarnya adalah sekelompok orang yang datang bersama-sama sebagai cara untuk menghasilkan dana, ada banyak perkara yang perlu dipertimbangkan sehingga hal-hal tidak dapat melekat antara Anda dan bank. Bank enggan meluluskan pinjaman untuk harta yang dibeli melalui usaha sama longgar kerana permohonan yang melibatkan pihak ketiga dilihat sebagai sangat meragukan.
Sitaraman Mani, Pengarah Urusan CIC Banque Privée, menggesa individu untuk meneliti sepenuhnya hak mereka dalam perjanjian untuk memastikan hak individu tidak terjejas apabila tidak setuju. Ini adalah penting untuk memastikan skor kredit anda tidak terjejas akibat masalah yang dihadapi oleh pihak ketiga.
Perkara Perundangan
Mike Lee, seorang peguam kanan kanan, menyatakan bahawa satu lagi cara untuk membentuk JV adalah untuk memiliki surat amalan pemegang amanah, yang mengikat secara sah melainkan ia melanggar dasar awam yang sedia ada. Yang terakhir akan mengakibatkan anda ditahan menghina undang-undang. Sebagai contoh,
- JV antara bumi dan bukan bumi yang membeli tanah banyak
- JV dengan warga asing
- JV dengan penduduk yang memegang PR di negara lain
Lee menasihatkan mereka yang memihak kepada JV untuk meletakkan segala sesuatu secara bertulis dan mendapatkan peguam yang baik untuk memeriksa dokumen dan perjanjian dengan teliti. Oleh kerana ini adalah satu bentuk perkongsian keuntungan dan liabiliti, semua peratusan mengenai perkara itu harus dinyatakan dengan jelas dalam warna hitam dan putih. Memandangkan ini tertakluk kepada undang-undang kontrak, apa-apa pelanggaran perjanjian itu berhak untuk mendapatkan rawatan undang-undang.
Pelabur hartanah Hazel Leong mengutarakan pemikirannya dan meminta semua orang untuk mendapatkan dokumennya dari awal dan mempunyai strategi keluar.
Peruntukan Keluar
Menurut Lee, dalam keadaan di mana satu pihak melanggar kewajipan atau perjanjian mereka, pasangan itu mungkin mencari beberapa rekursa yang meliputi:
- Menjual saham-saham pemfitnah kepada pihak ketiga
- Menjual harta itu kepada pihak ketiga
- Melayani baki pinjaman sekiranya ia berada dalam kemampuan anda dan menjadi pemilik tunggal harta tersebut
Tempoh penguncian yang ditetapkan oleh bank perlu diambil kira jika berlaku kegagalan oleh rakan kongsi. Tempoh mengunci berhenti penjual daripada berunding dengan mana-mana pihak lain. Oleh itu, dalam tempoh ini, rakan-rakan yang terlibat perlu membayar sepenuhnya pinjaman mereka.
Seorang pelanggar atau penipu akan dikenakan saman sivil berdasarkan terma dan syarat yang diletakkan di atas kontrak. Oleh kerana JV adalah perjanjian keuntungan, mahkamah akan mengambil kira penyediaan keuntungan yang hilang semasa tempoh kontrak telah melanggar.
Tanpa rangka kerja yang betul dan dokumen yang mengikat, mana-mana pelanggaran kontrak akan mengakibatkan pertempuran berat yang dia katakan di mahkamah. Para penerima dan hasil keputusan akan mengambil masa bertahun-tahun untuk menyelesaikannya.
